Fincas arrendadas en relación con las sociedades de capital
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
La cuestión sobre las fincas arrendadas en relación con las sociedades de capital merece especial atención. La legislación especial reguladora de los arrendamientos urbanos y los arrendamientos rústicos concede en determinados casos derechos de tanteo y retracto al arrendatario.
Se trata, pues, de examinar las diversas operaciones de una sociedad cuando ella es arrendataria o cuando es arrendadora y la posible aplicación o no de estos derechos.
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Contenido
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En la constitución y en la ampliación de capital de una sociedad puede haber aportaciones no dinerarias, y por ello los socios pueden aportar bienes inmuebles, sean urbanos o rústicos respecto de los cuales tengan la condición de arrendadores (arrendados con arrendamiento sujeto a la legislación especial) o puede tratarse de un socio que siendo arrendatario pretenda ceder su posición de arrendatario a la sociedad.
Procede distinguir:
Legislación estatal en constitución o ampliacióna).- Aportante arrendador
a.1.Arrendamientos urbanos
No hay tanteo y retracto en la aportación por su dueño de fincas urbanas arrendadas, se rijan por la nueva ley o la anterior, tal como ya indicó en su día la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) de 5 de septiembre de 1991. [j 1] (Salvo que se denuncie y pruebe fraude en el camino utilizado).
Situación que se mantiene respecto a los arrendamientos urbanos concertados a partir del 6-6-2013 sujetos, por tanto, a las disposiciones de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas que ha modificado importantes preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
a.2.- Arrendamientos rústicos
- Los regidos por la Ley 83/1980 de 31 de diciembre de 1980, de Arrendamientos Rústicos (LAR 1980): existe tanteo y retracto; por tanto, será necesario o haber notificado al arrendatario en forma legal el propósito y condiciones de la aportación y haber transcurrido el plazo de 60 días desde que hubiere recibido la notificación sin haber ejercitado su derecho y luego notificarle la aportación, o que concurra al otorgamiento de la escritura. El art. 91 LAR impide enajenar y aportar una finca es una enajenación; por ello, se deberá declarar, bajo pena de falsedad, si la finca está o no arrendada.
- En los concertados al amparo de la Ley 49/2003 de 26 de noviembre de 2003, de Arrendamientos Rústicos (LAR 2003) -que entró en vigor el 27 de mayo de 2004 hasta el 31 de diciembre de 2005- nunca había tanteo ni retracto; se plantea el problema de si vigente un arrendamiento concertado al amparo de la LAR 2003 (por haberse pactado por más de tres años o estar en prórroga), ahora hay una enajenación, del tipo que sea,) debe aplicarse o no la norma del actual artículo 22 (según redacción dada por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (LAR 2005) que concede, en el caso que nos ocupa, tanteo y retracto a los arrendamientos que regula; puede entenderse que no debería haberlo, ya que el contrato se pactó en aquel momento, pudiendo ser la no existencia del derecho de tanteo y retracto presupuesto básico de haberse otorgado el arrendamiento; pero, no queremos dejar de señalar que hay argumentos en contra, como los que indica la Sentencia de la Audiencia Provincial (SAP) de Tarragona de 18 de diciembre de 2007, [j 2] que defiende la retroactividad de la citada modificación; de este criterio se aparta la SAP Palencia 159/2015, 26 de Octubre de 2015 [j 3] por respeto a las situaciones jurídicas constituidas y consolidadas y, especialmente, a los derechos y obligaciones de las partes surgidos del contrato celebrado y aun de su propio contenido pues no necesariamente habría existido el contrato o lo habría sido en otros términos de existir el derecho de retracto arrendaticia rústico al tiempo de su celebración; añade esta Sentencia que aplicar la nueva normativa de forma retroactiva, supondría la lesión de los derechos consolidados de la parte que ve limitado su derecho, situación que, a juicio de esta Sala, podría determinar la vulneración del principio de irretroactividad de "las disposiciones restrictivas de derechos" proclamado en el art. 9.3 CE. Por otra parte, cuando el legislador ha creído oportuno establecer normas de Derecho Transitorio (como en la propia Ley 49/2003) o, incluso, establecer la aplicación retroactiva de alguna norma así lo ha hecho, razón por la cual no se entiende que, de haberlo querido así en este caso, no lo hubiera hecho.
- En los que se concierten al amparo de la LAR 2005 (en vigor a partir del 31 de diciembre de 2005) habrá tanteo y retracto, salvo las excepciones legales.
b).- Socio arrendatario
Puede darse el caso de que un socio sea arrendatario de un local, de una vivienda o de una finca rústica y se quiera aportar a la sociedad (en su constitución o en una ampliación de capital) su condición de arrendatario (traspaso de local, cesión de vivienda o cesión de su condición de arrendatario rústico).
Procede analizar si ello es posible.
b.1.- Arrendatario de un local que desea aportar su posición, es decir, traspasar el local a la sociedad
La situación viene regulada, para los contratos posteriores a 1 de enero de 1995, en el art. 32 de la actual Ley 29/1994, de 24 de noviembre, Arrendamientos Urbanos (LAU) (no alterado por la citada Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas) y que dice:
1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.
Ahora bien, para los contratos anteriores a 1 de enero de 1995 (regidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 deberá tenerse en cuenta sus normas (art. 35):
- El propietario tiene derecho: a la adquisición preferente y si no lo ejercita tendrá derecho a una participación del precio y a elevar a renta.
- Sólo el arrendatario persona física que se encuentre en situación de prórroga legal y su consorte, si se ha subrogado, pueden traspasar el local debiendo tenerse en cuenta las disposiciones transitorias de la LAU 1994 en cuanto al tiempo; si es persona jurídica en situación de prórroga legal puede traspasar, pero el traspaso se limita temporalmente en función de la renta o de que ejerciten o no actividad (ver transitoria 3ª de la LAU actual).
b.2.-Arrendatario de vivienda
La LAU prohíbe la cesión del contrato (posición de arrendatario) sin consentimiento del arrendador. (Art. 8 LAU).
b.3.- Arrendatario rústico
Legislación estatal: no cabe ceder ni subarrendar la finca sin consentimiento del arrendador.
En efecto, según el artículo 23 LAR:
El arrendatario no podrá ceder o subarrendar la finca o explotación sin el consentimiento expreso del arrendador.
No obstante, el subrogante y el subrogado notificarán fehacientemente al arrendador la cesión o el subarriendo, en el plazo de 60 días hábiles a partir de su celebración.
Y según el artículo 25 de la citada LAR:
Situación en Cataluña en constitución o ampliaciónEl contrato podrá resolverse en todo caso a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes:.....d) Subarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento de alguno de los requisitos del artículo 23.
1.- Aportación de finca que el socio tiene cedida en arrendamiento rústico
a)- Según la Ley 1/2008 de Contratos de Cultivo de Cataluña, vigente hasta el 31 de diciembre de 2017, el arrendatario de finca rústica tiene derecho de tanteo y retracto en el caso de compraventa, permuta, dación en pago, donación entre vivos o aportación a sociedad de fincas rústicas arrendadas.
Obsérvese que la ley cita sólo como supuestos en que se concede preferencia al arrendatario: compraventa, permuta, dación en pago, donación entre vivos o aportación a sociedad. Por lo tanto, no habrá tal preferencia en otros supuestos de actos inter vivos, tales como la disolución de una sociedad, la fusión o escisión, la transformación, etc.
Hay que advertir que el retracto a favor de la Generalitat que regulaba el Capítulo VI de la citada Ley 1/2008 ha estado derogado por la Ley 9/2011, de 29 de diciembre.
b).- La Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las...
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