Comunidad de bienes en el ámbito mercantil

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La comunidad de bienes es aquella situación en la que, conforme al artículo 392 del Código Civil (CC), la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece «pro indiviso» a varias personas.

Estamos ante un supuesto de cotitularidad (compartir derechos) y, dentro de ésta, en la cotitularidad sobre la propiedad de una cosa, de un derecho o de varias cosas o derechos.

El origen puede ser diverso, pudiéndose llegar a la comunidad por actos inter vivos o mortis causa, a título oneroso o gratuito, etc.

Contenido
  • 1 Objetivo de la comunidad de bienes
  • 2 Diferencias con la sociedad
  • 3 Operativa empresarial
  • 4 Reglas de la comunidad de bienes
    • 4.1 Administración y disfrute
    • 4.2 Derechos de cada socio
    • 4.3 División de la cosa común
  • 5 Aspectos fiscales
    • 5.1 Sujeto tributario
    • 5.2 Régimen de atribución de rentas
    • 5.3 Sujeción al IVA
    • 5.4 El IVA y la extinción del condominio
  • 6 Seguridad social
  • 7 Recursos adicionales
    • 7.1 Formularios
    • 7.2 Doctrina
  • 8 Legislación básica
  • 9 Legislación citada
  • 10 Jurisprudencia citada
Objetivo de la comunidad de bienes

La comunidad que ahora se analiza es aquella que, integrada por un patrimonio voluntariamente comunicado, tiene una finalidad lucrativa: obtener ganancias con dicho patrimonio, y también con la actividad de los comuneros, y repartir dichas ganancias entre los socios.

La comunidad que reconoce nuestro Derecho como típica es la llamada "comunidad romana" o "por cuotas" (a diferencia de la comunidad llamada "germánica" o "en mano común", de la que puede ser un ejemplo la sociedad de gananciales). El art. 393 CC indica que el concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas y que se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.

Esta comunidad puede tener como objetivo fundamental el ser querida; siempre se ha afirmado, ya desde el Derecho romano, que la comunidad es odiosa (cuando no ha sido expresamente buscada) por los problemas que comporta; pero cabe acudir a esta figura como un mecanismo de operar en el tráfico mercantil.

Diferencias con la sociedad
  • En ambas hay un patrimonio común; en ambas (si la comunidad de bienes es creada para operar en el tráfico) hay un deseo de obtener y repartir ganancias; pero en la sociedad el patrimonio pasa a ser titularidad de ésta, mientras que en la comunidad de bienes el patrimonio común es titularidad de los socios, en cuotas indivisas concretas y determinadas. En la comunidad no se crea un ente con personalidad jurídica, a diferencia de la sociedad propiamente dicha; en efecto, si la sociedad mantiene sus pactos secretos se regirá por las normas de la comunidad de bienes.
  • En la comunidad de bienes los socios responden ilimitadamente con todos sus bienes presentes y futuros; en la sociedad, si es una sociedad personalista la responsabilidad del socio por la actuación de la sociedad también es ilimitada, pero en las sociedades de capital la responsabilidad acaba con la aportación social .
Operativa empresarial

Cuando una comunidad de bienes adopta un aspecto organizativo opera como empresario y como tal se le reconoce en el ámbito fiscal, laboral, etc.

Por esto, hay pequeños empresarios que se acogen a la comunidad de bienes a los efectos de disponer de un NIF, poder compensarlo con el devengado con su actividad, contratan personal, etc.

Se ha dicho que es una forma rápida, sencilla y económica de iniciar una actividad empresarial con otras personas, reduciendo los trámites y el tiempo de constitución así como su coste.

Además:

  • No hay aportación mínima.
  • No hay número máximo de socios, pero aquí no cabe por definición una comunidad ”unipersonal”, a diferencia de las sociedades de capital en la que se admite la un unipersonalidad.
  • Se constituye normalmente en documento privado que detalla las aportaciones, y, por tanto, la participación de cada socio que será fundamental en el momento del reparto de ganancias o de la extinción de la comunidad y fijación de la cuota de liquidación.
Reglas de la comunidad de bienes

Deben aplicarse las normas del CC, pudiéndose destacarse:

Administración y disfrute

Según el art. 398 CC, para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes, pero, por si había dudas, el Código aclara que no habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad, es decir, no se trata de la mayoría de los socios, sino de las cuotas, de forma que, si hay cinco socios y tres ostentan en total un 49%, los otros dos son mayoría a estos efectos.

Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.

Derechos de cada socio

Los fundamentales de votar y percibir las ganancias que se acuerde repartir.

División de la cosa común

Todo socio puede pedir la división de la cosa común (art. 400 y ss. CC) y al extinguirse la comunidad, como indica la Sentencia de TS (STS), Sala 3ª, de lo Contencioso-Administrativo, 28 de octubre de 2009: [j 1]

el derecho limitado de cada comunero, por concurrir con otros sobre la totalidad de la cosa, se transforma en derecho pleno y exclusivo sobre una parte de ella, por lo que no estamos ante un caso de disolución de sociedades, en el que operaría una traslación de dominio de su...

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