Sociedades de inversión inmobiliaria

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Modelo de Recurso de revisión general en expediente de jurisdicción voluntaria ejercitando la acción prevista en el artículo 20 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, en relación a lo previsto en el ... (ver resumen completo)

 
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Las sociedades de inversión inmobiliaria son instituciones de inversión colectiva -reguladas por la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva (LIIC), -modificada por la Ley 31/2011, de 4 de octubre, por la Ley 22/2014, de 12 de noviembre y por el Real Decreto-ley 19/2018, de 23 de noviembre, de servicios de pago y otras medidas urgentes en materia financiera.

Debe tenerse en cuenta:

  • la Ley 11/2018, de 28 de diciembre, por la que se modifica el Código de Comercio, el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, y la Ley 22/2015, de 20 de julio, de Auditoría de Cuentas, en materia de información no financiera y diversidad.
Contenido
  • 1 Concepto y objeto
  • 2 Regulación
  • 3 Requisitos
    • 3.1 Requisitos generales de constitución
      • 3.1.1 Autorización previa
      • 3.1.2 Escritura
      • 3.1.3 Trámites posteriores
    • 3.2 Requisitos específicos de la sociedad de inversión
  • 4 Clases
    • 4.1 Sociedades de inversión inmobiliaria no cotizadas
      • 4.1.1 Inversión
      • 4.1.2 Inversión
      • 4.1.3 Forma
      • 4.1.4 Capital
      • 4.1.5 Reglas sobre el patrimonio
      • 4.1.6 Normas de inversión
      • 4.1.7 Otras normas
    • 4.2 Sociedades cotizadas de inversion inmobiliaria (SOCIMI)
      • 4.2.1 Objeto
      • 4.2.2 Capital mínimo
      • 4.2.3 Inversión
      • 4.2.4 Reparto de beneficios
  • 5 Notas fiscales
    • 5.1 Sociedades de inversión inmobiliaria no cotizadas
    • 5.2 Sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria (SOCIMI)
  • 6 Normativa
  • 7 Legislación básica
  • 8 Legislación citada
  • 9 Recursos adicionales
    • 9.1 En doctrina
Concepto y objeto

Las IIC inmobiliaria son aquellas de carácter no financiero que tienen por objeto principal la inversión en bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. A los efectos previstos en este reglamento, se considerarán inversiones en inmuebles de naturaleza urbana:

a) Las inversiones en inmuebles finalizados. Se entenderán incluidas en esta letra las siguientes inversiones, con un límite máximo conjunto del 15% sobre el patrimonio de la IIC:

1.ª Inversiones en una sociedad cuyo activo esté constituido mayoritariamente por bienes inmuebles, siempre que la adquisición de aquella sea con el objeto de disolverla en el plazo de seis meses desde su adquisición y el inmueble sea objeto de arrendamiento a partir de esta.

2.ª Inversiones en entidades de arrendamiento de viviendas referidas en el capítulo III del título VII del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo; ahora Capítulo III de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. (Ley 27/2014, de 27 de noviembre)

3.ª Inversiones en una sociedad cuyo activo esté constituido mayoritariamente por bienes inmuebles, siempre que los inmuebles sean objeto de arrendamiento.

4.ª Inversiones en sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario contempladas en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, siempre que no tengan participaciones en el capital o patrimonio de otras IIC inmobiliaria.

5.ª Las inversiones en otras IIC inmobiliarias, siempre que en el reglamento del fondo o los estatutos de la sociedad cuyas participaciones o acciones se prevea adquirir no autoricen a invertir más de un 10% del activo de la institución en participaciones o acciones de otras IIC. Adicionalmente, las normas sobre régimen de inversiones, prevención de conflictos de interés, endeudamiento y valoración de bienes inmuebles deberán ser similares a las incluidas en este capítulo.

b) Las inversiones en inmuebles en fase de construcción, incluso si se adquieren sobre plano, siempre que al promotor o constructor le haya sido concedida la autorización o licencia para edificar.

c) La compra de opciones de compra cuando el valor de la prima no supere el 5% del precio de ejercicio del inmueble, así como los compromisos de compra a plazo de inmuebles, siempre que el vencimiento de las opciones y compromisos no supere el plazo de dos años y que los correspondientes contratos no establezcan restricciones a su libre transmisibilidad.

d) La titularidad de cualesquiera otros derechos reales sobre bienes inmuebles, siempre que les permita cumplir su objetivo de ser arrendados.

e) La titularidad de concesiones administrativas que permita el arrendamiento de inmuebles.

2. Las inversiones en inmuebles a través de compra sobre plano y de compromisos de compra no podrán representar más del 40% del patrimonio; a los efectos de este límite, los compromisos de compra se valorarán por el precio de compra pactado de los inmuebles objeto del contrato. La inversión en opciones de compra no podrá superar el 10 por cien del patrimonio; a los efectos de este límite, las opciones de compra se valorarán por la prima total pagada.

En lo concerniente a la adquisición de inmuebles de viviendas acogidas a algún régimen de protección pública, se estará a la legislación especial que resulte de aplicación.

3. Las inversiones en inmuebles que integren el activo de estas instituciones habrán de ser inscritas, cuando sea procedente, a su nombre en el Registro de la Propiedad.

4. En ningún caso, la IIC podrá explotar el negocio y servicios anexos a los inmuebles integrantes de su activo, más allá del arrendamiento del local.

5. Los bienes inmuebles que integren el activo de las IIC inmobiliaria no podrán enajenarse hasta que no hayan transcurrido tres años desde su adquisición, salvo que medie, con carácter excepcional, autorización expresa de la CNMV.

Regulación

Las denominaciones 'Fondo de Inversión Inmobiliaria' o 'Sociedad de Inversión Inmobiliaria', o sus siglas, 'F.I.I.' y 'S.I.I.' serán privativas de las entidades autorizadas, constituidas y registradas conforme a la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva. (art. 35).

Requisitos Requisitos generales de constitución

Se aplicarán los requisitos generales de toda institución de inversión colectiva , destacando:

Autorización previa

Como toda institución de inversión colectiva, estás instituciones están sujetas a la previa aprobación por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) regulada en el art. 10 de la LIIC, modificada por la Ley 31/2011, de 4 de octubre. Baste decir que a la solicitud debe acompañarse el proyecto de Reglamento de gestión y un folleto explicativo de la política de inversión, riesgos, informaciones económicas y comerciales, etc.

Escritura

Obtenida la autorización de la CNMV, se procede a constituir la sociedad (por los fundadores) o el fondo (por la Sociedad de Gestión y el Depositario).

La constitución puede ser simultánea o en forma sucesiva.

Trámites posteriores

Procede la inscripción del Fondo en el Registro Mercantil y en el correspondiente Registro de la Comisión Nacional de Valores, concretamente en el relativo a Otras Instituciones de Inversión Colectiva.

Requisitos específicos de la sociedad de inversión
  • El capital habrá de estar íntegramente suscrito y desembolsado desde su constitución (art. 37 de la LIIC), y se representará mediante acciones.

-Podrán emitirse diferentes series de acciones que se diferenciarán por las comisiones que les sean aplicables.

-Las acciones pertenecientes a una misma serie tendrán igual valor nominal y conferirán los mismos derechos.

-Asimismo, cada una de estas series recibirá una denominación específica, que irá precedida de la denominación de la sociedad y, en su caso, del compartimento.

-Dichas acciones podrán estar representadas mediante títulos nominativos o mediante anotaciones en cuenta.

  • El número de accionistas de las sociedades de inversión no podrá ser inferior a 100. Reglamentariamente podrá disponerse un umbral distinto.
  • Las sociedades no constituidas por los procedimientos de fundación sucesiva y de suscripción pública de participaciones dispondrán de un plazo de un año, contado a partir de su inscripción en el correspondiente registro administrativo, para alcanzar la cifra mínima prevista en el párrafo anterior.
Clases

a) Sociedades de inversión inmobiliaria no cotizadas: están reguladas por la LIIC y son las que tengan por objeto principal la inversión en bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento.

b) Sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI), reguladas por Ley 11/2009, de 26 de octubre; (modificado su art. 10 por el Real Decreto-ley 3/2016, de 2 de diciembre, por el que se adoptan medidas en el ámbito tributario dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y otras medidas urgentes en materia social); su característica es que cotizan y tienen normas especiales; la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, en vigor el 1 de enero de 2015 dispone:

Las entidades que reúnan las características y cumplan los requisitos previstos en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, tendrán el régimen fiscal que en ella se establece.
Sociedades de inversión inmobiliaria no cotizadas Inversión

Se considerarán inversiones en inmuebles de naturaleza urbana:

  • Las inversiones en inmuebles finalizados, detallando el Reglamento supuestos asimilados.
  • Las inversiones en inmuebles en fase de construcción, incluso si se adquieren sobre plano, siempre que al promotor o constructor le haya sido concedida la autorización o licencia para edificar.
  • La compra de opciones de compra cuando el valor de la prima no supere el cinco por...

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