Fondos de inversión inmobiliaria

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Los fondos de inversión inmobiliaria (FIM) son instituciones de inversión colectiva que, sin tener personalidad jurídica, tienen por objeto la captación de fondos del público para gestionarlos e invertirlos en activos e instrumentos de carácter no financiero.

Las instituciones de inversión colectivas están reguladas por la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva (LIIC), (modificada por la Ley 31/2011, de 4 de octubre, por la Ley 22/2014, de 12 de noviembre, por el Real Decreto-ley 19/2018, de 23 de noviembre, de servicios de pago y otras medidas urgentes en materia financiera) y por la Ley 11/2018, de 28 de diciembre, por la que se modifica el Código de Comercio, el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, y la Ley 22/2015, de 20 de julio, de Auditoría de Cuentas, en materia de información no financiera y diversidad.

Debe tenerse en cuenta el Nuevo Reglamento de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva aprobado por el Real Decreto 1082/2012, de 13 de julio, y modificado por el Real Decreto 83/2015, de 13 de febrero, por el que se modifica el Real Decreto 1082/2012, de 13 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de instituciones de inversión colectiva.

Contenido
  • 1 Requisitos
    • 1.1 Requisitos generales
    • 1.2 Requisitos específicos de los fondos de inversión inmobiliaria
      • 1.2.1 Constitución
      • 1.2.2 Número de partícipes
      • 1.2.3 Patrimonio
    • 1.3 Especialidades
  • 2 Inscripción
    • 2.1 Registro de la Propiedad
    • 2.2 Registro Mercantil
  • 3 Nota fiscal
  • 4 Normativa
  • 5 Legislación básica
  • 6 Legislación citada
  • 7 Recursos adicionales
    • 7.1 En doctrina
Requisitos Requisitos generales

Se aplicarán los requisitos generales de toda institución de inversión colectiva.

Requisitos específicos de los fondos de inversión inmobiliaria Constitución

Según el art. 4 de la LIIC, el fondo inmobiliario, como todo fondo:

se constituirá, una vez obtenida la preceptiva autorización, mediante una o varias aportaciones iniciales, lo que quedará documentado en un contrato entre la sociedad gestora y un depositario que podrá formalizarse en escritura pública. El contenido mínimo del contrato se fijará reglamentariamente. La sociedad gestora y el depositario podrán ser autorizados, antes de la constitución del fondo, para llevar a cabo una suscripción pública de participaciones.
Número de partícipes

El número de partícipes en un fondo de inversión no podrá ser inferior a 100.

Patrimonio

Los fondos de inversión inmobiliaria deberán tener un patrimonio mínimo inicial de nueve millones de euros , totalmente desembolsado. En el caso de fondos por compartimentos, cada uno de estos deberá tener un patrimonio mínimo de 2,4 millones de euros sin que, en ningún caso, el patrimonio total del fondo sea inferior a nueve millones de euros.

Según el art. 6 de la LIIC, el patrimonio de los fondos de inversión se constituirá con las aportaciones de los partícipes y sus rendimientos. Los partícipes no responderán por las deudas del fondo sino hasta el límite de lo aportado. El patrimonio de los fondos de inversión no responderá por las deudas de los partícipes, sociedades gestoras o depositarios.

Ahora bien, el art. 2 del Real Decreto 1082/2012, de 13 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre de instituciones de inversión colectiva (según redacción dada por el Real Decreto 362/2007, de 16 de marzo dispone:

En ningún caso podrán existir compartimentos de carácter financiero en IIC de carácter no financiero, ni a la inversa.
Especialidades

Vienen detalladas en el 38 de la LIICL:

Los fondos de inversión inmobiliaria se rigen, en lo no dispuesto específicamente para ellos, por lo contemplado para los fondos de inversión de carácter financiero.

En cuanto al régimen de suscripción y reembolso, se ajustarán a las siguientes reglas:

  • El valor liquidativo deberá ser fijado, al menos, mensualmente.
  • Deberá permitirse a los partícipes suscribir o solicitar el reembolso de sus participaciones, al menos, una vez al año.
  • El patrimonio inmobiliario deberá tasarse, como regla general, una vez al año. Dicha tasación deberá efectuarse necesariamente por una sociedad de tasación de las previstas en la legislación del mercado hipotecario.

Cuando concurran circunstancias excepcionales, en los términos que se determinen reglamentariamente, la CNMV podrá autorizar la suspensión de la suscripción y el reembolso de las participaciones.

La inscripción de los bienes inmuebles pertenecientes al fondo en el Registro de la Propiedad se efectuará a su nombre.

Ver art. 93 del Reglamento aprobado por el Real Decreto 1082/2012, de 13 de julio.

Inscripción Registro de la Propiedad

Aunque los fondos no dan lugar a crear una persona jurídica, el legislador, dado el volumen de la inversión, ordena que la inscripción de los bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad se efectuará a nombre del Fondo.

Registro Mercantil

Quedan obsoletos, entre otros, los artículos 277 a 284 del Reglamento del Registro Mercantil (RRM), dado que el actual último párrafo del art. 10 de la Ley 35/2003 dice:

La inscripción de los fondos de inversión en el Registro Mercantil será potestativa.

Ahora bien, si se desea la inscripción, lo procedente es aplicar las normas de los citados preceptos, a saber:

Los fondos de inversión se inscribirán en el Registro Mercantil correspondiente al domicilio de la entidad gestora.
En la hoja abierta a cada Fondo de Inversión Mobiliaria, Fondo de Inversión en Activos del Mercado Monetario y Fondo de Inversión Inmobiliaria, se inscribirán:
1º.- La constitución del fondo, que necesariamente será la inscripción primera.
2º.- La prórroga del plazo de duración del mismo.
3º.- El reglamento de gestión y sus modificaciones.
4º.- La transformación, disolución y liquidación.
5º.- La sustitución de la entidad gestora y de la depositaria y el cese en su actividad, cualquiera que fuese la causa.
6º.- La admisión a cotización oficial en el mercado secundario de valores, así como su exclusión.
7º.- Las medidas de intervención de la entidad gestora acordadas por la Administración, así como la suspensión de la suscripción o reembolso de las participaciones.
8º.- En general, los actos y contratos que modifiquen el contenido de los asientos practicados o cuya inscripción esté prevista por las Leyes.
La inscripción primera de los fondos de inversión se practicará en virtud de escritura pública otorgada por las entidades gestora y depositaria, en la que habrá de acreditarse la inscripción de éstas en el Registro de entidades gestoras y depositarias de inversión colectiva.
Nota fiscal

El Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dispone en su art. 88:

  • Las operaciones de constitución, aumento de capital, fusión y escisión de las sociedades de inversión de capital variable reguladas en la Ley 35/2003, de 4 de noviembre así como las...

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